«La intervención urbanística en España configura una oferta de suelo rígida, que a su vez contribuye a generar una oferta de vivienda rígida en comparación con la de otros países. Esta rigidez favorece un mayor crecimiento de los precios, exacerba el ciclo inmobiliario de la economía española, y contribuye a aumentar la inestabilidad macroeconómica». Pomposo recado el que lanza Competencia en su último documento, un informe en el que analiza el impacto que tiene la legislación urbanística española, que a su juicio retarda el desarrollo del sector y encarece el precio de los edificios.
O lo que es lo mismo, que necesita una dosis de flexibilidad y «liberalización» para ser más eficiente. Competencia cree que se debe promover un planeamiento urbanístico público «en el que los usos delimitados» para el suelo urbanizable «no sean innecesariamente detallados y pormenorizados», para así «aumentar la flexibilidad, reducir la segmentación y favorecer la competencia y eficiencia en la asignación del suelo». Esto es, que un suelo urbanizable pueda edificarse casi de cualquier manera, sin prestar tanta atención a las delimitaciones entre residencial, terciario o industrial ahora vigentes y excluyentes.
En este sentido, las recomendaciones de la Comisión de la Competencia suponen una defensa demasiado evidente de los intereses de la banca. Las entidades financieras españolas guardan miles de millones de euros, alrededor de mil kilómetros cuadrados, en suelo pendiente de urbanizar, embargado a promotores por la crisis y de muy difícil salida, al que se le sacaría más beneficio, atendiendo a lo que dice la CNC, haciendo un poco más ‘la vista gorda’ con lo que se pudiera construir.
Memoria de competencia
Competencia aconseja «introducir la obligación de que los planes urbanísticos incorporen una Memoria de Competencia, cuyo objetivo sea evaluar la planificación urbanística desde el punto de vista de la competencia, para que no se introduzcan restricciones injustificadas a la implantación de determinadas actividades económicas». Y pide «medidas para reducir los costes de transacción en la fase de gestión urbanística» así como «agilizar la transformación del suelo», en un movimiento liberalizador que recuerda en exceso al origen legislativo de la burbuja del ladrillo que sufrió España a partir de los años 90.
Algo que debe alarmar a los consumidores. Si tenemos en cuenta que en España hay ya tres millones y medio de viviendas vacías, casi 700.000 nuevas, y que la banca domina un stock millonario en su mayoría procedente de promociones ruinosas y consumidores embargados, no se entiende muy bien el documento de la CNC, que en síntesis lo que defiende es estimular la construcción de más viviendas, más ladrillo, más promociones inmobiliarias. No es una cuestión de precios, pues los pisos ya han bajado un 30%, y ADICAE calcula que seguirán bajando otro 20% adicional.
Se trata, como la asociación ha denunciado en repetidas ocasiones, de poner en marcha un mercado hipotecario equilibrado, justo, y que establezca la protección del consumidor como principio innegociable. Da igual cuántas viviendas, cuántos locales, cuántas naves industriales estén a disposición de los ciudadanos, nuevas o de segunda mano. Si no se acaba con los abusos en forma de comisiones irregulares, cláusulas suelo y altos intereses crediticios o subterfugios para que la banca se apropie del ahorro, el consumidor está lo suficientemente escarmentado y no acudirá a la llamada del ladrillo.
Suelo urbanizable, cualquiera
Inquietante es, en fin, una de las propuestas principales del documento lanzado por la CNC. El organismo pide «utilizar mecanismos impositivos o de derechos de urbanización en lugar de la delimitación de la frontera urbanística, convirtiendo en suelo apto para ser urbanizado todo el que no deba estar necesariamente protegido por motivos de interés público convenientemente justificados». Dos lecturas, a cada cual más intencionada.
En su propuesta, Competencia abre la espita de otra nueva burbuja inmobiliaria, solicitando que cualquier suelo que no esté sometido a figura de protección pueda convertirse en urbanizable en cualquiera de sus formas. Y, además, introduce una doble vía de calificación urbanística, o bien a través de la Administración correspondiente, o bien a través de un particular que, a través de «mecanismos impositivos» se gane el «derecho de urbanización», esto es, que cualquiera compre su recalificación prácticamente a la carta, de tal manera que se sometería a la simple lógica del poder del dinero algo tan importante como la edificabilidad del territorio español. Aterrador, e insostenible.
