Bancos y cajas de ahorros no quieren dar hipotecas. O, al menos, eso se desprende del descarado aumento de los diferenciales que han venido imponiendo en los últimos tiempos y que, durante el presente mes de marzo, se ha confirmado definitivamente.
En primer lugar es preciso indicar que la publicidad sobre los diferenciales que ofrecen las entidades financieras ha desaparecido casi por completo de sus páginas web, cartelería y folletos en las sucursales. El diferencial es el margen pactado que se aplica al índice de nuestra hipoteca. Si nuestra hipoteca se regula por el Euribor y tiene un diferencial del +0,50, con un Euribor al 1,70%, el interés que pagaremos por nuestra hipoteca será el 2,20% (Euribor + 0,50 de diferencial). Para conocer estos diferenciales es preciso ‘pelearlos’ individualmente con los empleados de cada entidad. La transparencia y la información a los consumidores brillan por su ausencia.
Sin embargo un somero paseo por diversas oficinas de las principales entidades bancarias de nuestro país ha servido al equipo de redacción de La Economía de los Consumidores para comprobar que muchas de ellas ya están imponiendo diferenciales superiores al 3, a lo que hay que sumar el valor del Euribor a la hora de revisar la cuota hipotecaria. E incluso algunas continúan ofreciendo en las nuevas hipotecas las abusivas cláusulas suelo, a pesar de la fuerte presión social ocasionada por la macrodemanda presentada por ADICAE.
Nuestros redactores pidieron información sobre un préstamo de 120.000 euros a amortizar en 25 años. Una petición razonable. Estos fueron los resultados obtenidos:
Banesto: 3’95% el primer año, Euribor + 3’20 desde el segundo año
Banco Santander: Euribor +3’5
Caja Madrid (Bankia): 4% los seis primeros meses, Euribor +2’50 el resto del préstamo
Multicaja: Euribor +1’50. Cláusula suelo del 3’5.
BBVA: 3’25% los tres primeros años, Euribor +1’25 desde el cuarto.
Banco Popular: 0’90 el primer año, Euribor +1’05 desde entonces. Cláusula suelo del 3’75.
La Caixa: Euribor +1’15
La Banca está restringiendo, además, las condiciones para conseguir un préstamo hipotecario. Lo que no hicieron durante la época de la burbuja inmobiliaria lo están aplicando ahora. Es razonable que no admitan una financiación superior al 80% del valor de tasación o compraventa de la vivienda, ni tampoco plazos superiores en líneas generales a los 25 años. Pero no lo es, por ejemplo, que entidades como el Banco Santander no ofrezcan una financiación superior al 70% del valor de la vivienda.
Esto se une, también, al hecho de que el precio de la vivienda continúa sin descender todo lo que debería, habiéndose estancado en 2010 en torno a los 1.830 euros el metro cuadrado. Desde 1997 el precio de la vivienda en España se ha encarecido, de media, un 251%. Y eso a pesar de que en nuestro país existen más de un millón de viviendas vacías. Los precios deberían ajustarse con mayor exactitud a la demanda existente actualmente en el sector.
Por entidades, según el Instituto Nacional de Estadística -INE- el tipo de interés medio de los préstamos hipotecarios de las cajas de ahorro es del 3,76% y el plazo medio de 24 años. En cuanto a los bancos, el tipo medio de sus préstamos hipotecarios es del 3,77% y el plazo medio de 24 años. El 96,3% de las hipotecas constituidas el pasado mes de enero utilizaba un tipo de interés variable, frente al 3,7% de tipo fijo.
[Entresacado]Algunas entidades continúan ofreciendo en las nuevas hipotecas las abusivas cláusulas suelo, a pesar de la fuerte presión social ocasionada por la macrodemanda presentada por ADICAE[/Entresacado]Además, las comisiones en los préstamos hipotecarios computadas por el Banco de España también han crecido escandalosamente. Si a 31 de diciembre de 2009 la media pagada por comisión de apertura de una hipoteca era de 585,587 euros, un año después es de 622,35 euros. La comisión de subrogación ha pasado de 396,42 euros de media, a 415,39. Por su parte, la de cancelación anticipada a 31 de diciembre era de 3,81%, doce meses después ha crecido al 4,02%.
Las mejores condiciones siguen siendo para los pisos de la Banca
Sin embargo, sí hay unos pisos que la Banca sigue queriendo vender a toda costa: los ‘suyos’. Las condiciones que ofrecen bancos y cajas para los préstamos hipotecarios cambian sustancialmente a la hora de ‘colocar’ sus propios activos inmobiliarios. Encontrar, entonces, el 100% de la financiación o diferenciales inferiores a 0’7 es norma prácticamente habitual, como ya demostró La Economía de los Consumidores.
¿Por qué hacen esto? Según datos de la Comisión Nacional del Mercado de Valores (CNMV), los bancos tienen aproximadamente el 7’3% de su crédito a la clientela ‘colocado’ en activos tóxicos inmobiliarios – hipotecas con condiciones muy agresivas para los consumidores, concedidas en muchos casos a los promotores inmobiliarios y que, por lo tanto, presentan un elevado riesgo de morosidad, -, mientras las cajas han acumulado un 11’6%. Porcentajes que deben reducir cuanto antes para cumplir las nuevas exigencias de capital planteadas por el Banco de España.
Ni la VPO se libra
Ni siquiera las VPO se salvan de esta barbarie en que se ha convertido la concesión actual del crédito hipotecario en España. La modificación del Plan Estatal de Vivienda y Rehabilitación 2009-2012 elimina en parte la ayuda directa a la entrada para comprar vivienda protegida. Para seguir optando a ella, los consumidores deberían subrogarse a los préstamos convenidos de los promotores o a otro tipo de préstamos, cuyos diferenciales se han fijado en Euribor + 2’50% como máximo, quedando en manos de las entidades de crédito el establecimiento final de dicho diferencial.
Mucho cuidado con los productos vinculados
Además, todas las entidades bancarias incluyen determinados productos que ‘bonifican’ sus hipotecas, rebajando sus diferenciales: domiciliación de recibos, nóminas, tarjetas de crédito, seguros del hogar, seguros de vida, planes de pensiones,… tenga en cuenta que muchos de estos productos llevan aparejadas una serie de comisiones, por lo que posiblemente no le sean rentables. Incluso Banesto sigue ‘colocando’ CAPS en los contratos hipotecarios, ‘vendiéndolos’ como seguros contra las subidas de los tipos de interés.
La Banca online, por su parte, ofrece diferenciales mucho más asequibles –ING Direct Euribor +0’49, Tubancaja Euribor +0’55…-, pero también hay que tener mucho cuidado con los productos vinculados que ofrecen las entidades que operan por Internet que, asimismo, siguen teniendo bastantes problemas de seguridad como ya ha denunciado ADICAE.
¿Qué salida le queda al consumidor? Buscar con ahínco y sin desesperación los mejores diferenciales para su hipoteca, ‘pelear’ para disminuir la vinculación con las entidades financieras al máximo posible y, sobre todo, examinar a conciencia, antes de firmar, los contratos hipotecarios en busca de cláusulas abusivas o productos tóxicos. Las sedes de ADICAE están abiertas para ello.
