Desde mayo de 2009 los tipos de interés están en mínimos históricos (1%). Por ello las hipotecas se han abaratado, aunque no para todos, puesto que las entidades han introducido la vergonzosa cláusula suelo en muchas hipotecas que impiden beneficiarse de la caída de los tipos de interés. A pesar de todo, el último dato ofrecido por el Banco de España muestra que el tipo de interés medio de las hipotecas se sitúa en el 2,61%, lo cual supone un importante colchón de beneficios para la banca. Antes los más que probables cambios a corto plazo en el tipo de interés la banca está ideando nuevos productos para adaptarse a la situación y así seguir ganando miles de millones a costa del consumidor. Una de las prácticas más comunes es dar la posibilidad de empezar los primeros años con tipo de interés fijo para “estar tranquilo ante los cambios en los tipos de interés”. Pero, ¿por qué ese tipo fijo ofrecido es el doble o más que el euribor?
La Caixa o el colmo de la desfachatez
La entidad que preside Fainé se ha adelantado y anuncia profusamente su nueva hipoteca “Rompesuelos”. Tres son las ventajas prometidas. La primera es que elimina el suelo, anunciando una “hipoteca sin tipo de interés mínimo”. La segunda es que los tres primeros años el tipo de interés es fijo, un 2,48% TAE (2,84% nominal). Por último, para hipotecas subrogadas los gastos de notaría, gestoría y tasación son asumidos por la Caixa.
Quitar el suelo: oferta para la banca, justicia para el consumidor
La primera de las ventajas es toda una ofensa hacia los consumidores. La Caixa vende como una gran oferta la retirada de la cláusula suelo, que es claramente abusiva. A pesar de que el suelo haya sido definido como mala práctica bancaria, la Caixa vende como una gran novedad su supresión. [entresacado] Cada vez se exigen mayores garantías de pago que dificultan el acceso a las hipotecas. Un ejemplo se encuentra en pedir nóminas de 2.500 euros mensuales[/entresacado]
Tipo de interés fijo por las nubes
El tipo de interés fijo supone pagar, al menos a corto y medio plazo, más que lo que se pagaría con el euribor. ¿Alguien se cree que próximamente el euribor (más el diferencial) vaya a ser superior al tipo fijo a tres años aplicado por la Caixa? Pagar un 2,84% anual, a día de hoy, sólo beneficia a la Caixa que, bajo la argucia de “estar tranquilos” se embolsa unos cuantos miles de euros en ese tiempo.
Subrogación gratis: sí, pero eso no es novedad
En cuanto a la gratuidad en la subrogación, es la única ventaja tangible y real de la oferta. Sin embargo, esta es una práctica habitual para robar clientes a la competencia y no supone un valor añadido con respecto a otras ofertas hipotecarias. Por contra, la hipoteca tiene que ser anterior a 2006 y el capital pendiente de amortizar ha de ser superior a 50.000 euros. De lo contrario a la Caixa no le salen las cuentas. Para que termine de cundir el desánimo entre aquellos que todavía seguían interesados en esta hipoteca, la Caixa se blinda ante la morosidad y exige una nómina de 2.500 euros (4.000 si los interesados son una pareja). Un chiste, vistos los tiempos de mileurismo y precariedad laboral que corren.
Banesto también nos perdona la vida: quita el suelo
La hipoteca Smash también promete eliminar el suelo de la hipoteca, con uno de los diferenciales más bajos del mercado (0,40 apoximadamente). Este producto, exclusivo para subrogación, tiene muchas condiciones. Entre ellas, una fuerte vinculación (domiciliación de recibos, seguro de hogar, seguro de vida, tarjetas de crédito y débito) y una antigüedad mínima de cinco años en la hipoteca actual. Además, como en el caso de la Caixa, se suele exigir una alta nómina previa comprobación del historial de pagos en la entidad actual.[entresacado]Los jóvenes, en algunas entidades, han de contratar planes de pensiones para rebajar el diferencial. Todo un despropósito de la banca[/entresacado] Estos grandes requisitos son “flexibles”. Si no se llega a los cinco años de antigüedad, se puede contratar un plan de pensiones a cambio y el seguro de vida puede ser sustituible por la domiciliación de otros tres recibos. Rafael Nadal, la imagen publicitaria de Banesto, más que un smash nos mete un revés con las condiciones de esta hipoteca.
Caja de Ahorros del Mediterráneo: menudo CAMbalache de hipoteca
La CAM nos da la “bienvenida” a su entidad con una oferta de subrogación nada ventajosa. Y es que la “Hipoteca Bienvenida” supone entrar con muy mal pie en la caja alicantino-murciana. Ofrecer un diferencial de 1,5 puntos con respecto al euribor es un chiste, sobre todo en hipotecas de subrogación, que suelen ser favorables en ese aspecto para conseguir arrancarle hipotecas a la competencia. El chiste que nos cuenta la CAM se convierte en monólogo hilarante mirando el resto de condiciones.[entresacado]Huya de hipotecas a 40 o más. Apenas rebajan la cuota y sólo sirven para lucrar a la banca[/entresacado] Un seguro de vida o un seguro de amortización de préstamos, un multirriesgo y un plan de pensiones con una aportación mínima de 900 euros anuales. Mucha vinculación para un diferencial tan abultado. El plazo máximo es de 40 años y el importe es al menos 180.000 euros. En el momento actual, una hipoteca de 200.000 euros a 30 años supone una cuota de más de 800 euros. Con el euribor al 2,5% y al 4,5% las cuotas serían de 955 y 1.200 euros respectivamente. La CAM juega con el euribor tirado que hay en el momento actual para colar una hipoteca de subrogación muy peligrosa a largo plazo.
También ofertas para jóvenes
La banca no se olvida de este sector de población. Para los jóvenes también hay grandes “chollos” hipotecarios. El Banco Popular ofrece un diferencial de 0,6 puntos cumpliendo las condiciones. Nada nuevo… salvo porque una de las condiciones es contratar un plan de pensiones. “Afortunadamente” el disparate se puede solventar eligiendo la otra opción de vinculación, basada en el “pack” completo de seguros y domiciliaciones.
Encadenado (casi) de por vida a la hipoteca
Plazo / Tasación / Diferencial / Apertura / Carencia / Vinculación
B. Popular
40 años
80%
0,60
0,65%
36 meses
Seguros, domiciliaciones
Bankinter
40 años
80%
1,50 – 3,50
0%
24 meses
Seguro multirriesgo
Caja Duero
50 años
100%
0,35
0%
–
Completa
Cajalón
30 años
80%
0,40
0%
–
Seguro multirriesgo
BBK
50 años
100%
0,35
0%
12 meses
Tarjetas, seguro, domiciliación
C. Canarias
40 años
80%
0,50
0,10%
36 meses
3 seguros, nómina, c.corriente
Como se ve, algunas ofertas hipotecarias para jóvenes son incluso aceptables. Es el caso de la hipoteca de Cajalón, que apenas exige vinculación y ofrece un diferencial atractivo y un plazo de amortización “corto”. Desgraciadamente, la mayoría atan al joven consumidor a la entidad casi de por vida, pues obligan a contratar muchos productos teniendo en cuenta el plazo de hasta 40 e incluso 50 años.
Hipoteca = vinculación de por vida
No faltan las ofertas vergonzosas. Bankinter, un habitual en ofertas ridículas, ofrece un diferencial de 1,50 con vinculación completa y nada menos que ¡3,50 puntos!en caso de no haber vinculacion. La contratación de tarjetas y el consumo mínimo que exige BBK es un arma de doble filo que encarece la hipoteca, al igual que los seguros (Caja Canarias obliga a tener tres para disfrutar de su mejor diferencial). El consejo es muy claro: no sólo hay que fijarse en el tipo de interés. Hay que ser cuidadosos con la vinculación y con las posibilidades adicionales, como el periodo de carencia. Sólo hay que hacer uso de él cuando realmente sea necesario.[entresacado] La Caixa vende como una gran oferta la retirada de la cláusula suelo, que es claramente abusiva[/entresacado] En todo caso, no deje de consultar decenas de bancos y cajas para escoger la mejor hipoteca, aquella que más satisfaga sus intereses. Y si tiene alguna duda no dude en consultar en la plataforma hipotecaria de ADICAE, que le orientará en tan difícil decisión.
Los plazos interminables benefician a la banca
Las hipotecas para jóvenes normalmente tienen un plazo de 40 años. Sin embargo, se está haciendo habitual ver ofertas hipotecarias a 50 años, con la excusa por parte de la banca de “pagar mucho menos”. Otra mentira. Pasar de un plazo de 40 años a otro de 50 apenas tiene efecto sobre la cuota mensual. El mayor efecto es que, al estirar el periodo de pago, la entidad bancaria recibe muchos más intereses. Observe un ejemplo y no se deje engañar. Sea una hipoteca de 175.000 euros con un interés del 3,5%….
