Las entidades financieras no son los únicos entes que han provocado la burbuja inmobiliaria. Bancos y cajas han contado con todo un entramado a su servicio que en realidad perseguía un objetivo común: conseguir grandes beneficios a costa del boom de un sector económico. En este entramado tienen un papel estelar las sociedades tasadoras, que son aquellas cuya actividad consiste en decir “cuánto vale” un inmueble. Las sospechas radican en la falta de independencia de estas empresas y en su vinculación, directamente, con la banca y sus intereses. Para ambos, cuanto más valor tenga el piso, más beneficio les supone su actividad.
¿Las tasadoras son independientes y eficientes?
La valoración de las propiedades inmobiliarias por medio de la tasación es un acto de obligado cumplimiento en varios casos, entre ellos para formalizar préstamos de garantía hipotecaria. Los otros tres casos en los que es obligada la tasación son para medir las provisiones técnicas de las aseguradoras, calcular el patrimonio inmobiliario de los fondos de pensiones y determinar el patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias.
Las tasaciones se realizan a través de dos normas básicas. Por un lado mediante la orden eco/805/2003 y por otro según las normativas internacionales, basadas actualmente en el Comité de Normas Internacionales de Valoración. La orden eco/805/2003 es una norma de aplicación nacional elaborada acorde a la normativa internacional entre cuyos artículos se explica cómo calcular el valor de tasación de los inmuebles de la forma más técnica y formal con el objetivo de proteger de la mejor manera posible los intereses de terceros (entre ellos los consumidores). La norma establece un “decálogo” en el que se describen los principios que deben regir en la actuación de las empresas de tasación.
¿Quién tasa en realidad?
El centro del problema se encuentra en la estructura de propiedad de las empresas tasadoras. De las 56 empresas activas hasta 11 pertenecen a bancos, cajas de ahorro o a servicios internos de tasación de entidades financieras. Otras cinco, aparte, están participadas parcialmente por la banca. En total, un 28% de las empresas están relacionadas con las entidades financieras. Otro problema añadido a la relación banca-tasadoras es que este 28% de empresas realizan el 47% de las tasaciones y representan el 52% del valor total tasado y también el 52% de los ingresos totales del sector. El peso de las “tasadoras de la banca” en el negocio ha aumentado en cinco puntos en los últimos años lo cual da una idea de la concentración del mercado y del poder que tiene la banca a la hora de tasar los inmuebles.
El conflicto de intereses está servido: si la tasadora pertenece al banco, ésta va a actuar del modo que más le convenga a la entidad financiera a la que rinde “pleitesía”.
Respuesta muy insuficiente del gobierno
La Ley 41/2007 de Regulación del Mercado Hipotecario también afecta a las tasadoras. Dicha Ley pretende “reforzar la independencia de las tasadoras”, sobre todo de aquellas que pertenecen a la banca por medio de instrumentos que garanticen la veracidad de sus valoraciones e impone un régimen sancionador en caso de infracciones contrarias al buen funcionamiento de la tasadora. Sin embargo, el marco legal y sus revisiones no están resultando útiles: las tasadoras de la banca siguen copando el mercado -cada vez más- y las valoraciones continúan respondiendo a otros intereses, que difieren mucho del interés general del consumidor .
Incluso la CNMV se ha pronunciado al respecto, pidiendo una independencia real para las tasadoras que, según este supervisor, ha de atajar los conflictos de intereses mediante un código interno de conducta que lleve a cabo buenas prácticas. Asimismo, la CNMV insiste en que el departamento de valoración de la tasadora debe ser invulnerable a la acción de otros departamentos de la empresa, como el financiero, que podría desestabilizar e influir en las tasaciones. Palabras huecas, pues no hay normativa explícita alguna que garantice dicha independencia. Si sólo existen “recomendaciones” y no van acompañadas de exigencias, la banca seguirá actuando en contra del interés general. Eso sí, la CNMV pide que la retribución al valorador sea fija e independiente del valor del inmueble, lo cual constituye un acierto por ser este uno de los motivos que han hinchado las tasaciones.
Sospechas más que fundadas recaen sobre las tasadoras
Entre 2003 y principios de 2008 se produjo el mayor boom hipotecario. En este periodo de tiempo el precio de la vivienda aumentó casi un 71%. Una parte importante de este aumento se ha debido a las tasaciones infladas hechas en beneficio de la banca. Ya en el año 2005 el Banco de España advertía que la riqueza inmobiliaria era del 600% del PIB. Dicha riqueza tiene un carácter ficticio en tanto los precios observados están muy por encima del precio que los fundamentos económicos pueden justificar. A principios de 2005 se estimaba la sobrevaloración de los pisos hasta en un 30%. La banca indujo al consumidor a hipotecarse sin freno y para que el beneficio fuera mayor necesitaba aumentar el precio de la vivienda a través del valor de tasación. Un valor de tasación alto, aparte de reportar más beneficios porque la hipoteca asociada al inmueble es más grande, alimenta la burbuja en el siguiente sentido. Si a través de las tasaciones se observa que el precio de la vivienda está subiendo, la demanda de vivienda aumentará. Dicho de otro modo, el aumento en el valor de los pisos a través de la tasación sirvió para aumentar el crédito. El fácil acceso y las irresponsabilidad en su concesión aumentó la demanda de vivienda, con lo cual el valor de los inmuebles siguió aumentando, hinchando la burbuja hasta el reventón del año 2008.
El ejemplo de Tinsa
Tinsa constituye el ejemplo claro de la falta de independencia en las tasadoras. Esta sociedad es la que lidera el mercado español de la tasación y servicios afines, con más de un 25% de cuota de mercado. Con 23 años de historia, está formada con capital de la CECA (Confederación Española de Cajas de Ahorro) y de 36 cajas de ahorro. Tinsa, pues, pertenece a las cajas. En 2004 hizo 375.000 tasaciones con un importe total tasado de 169.600 millones de euros, lo cual hace una media de 452.000 euros por tasación. Tan sólo cuatro años después Tinsa tasó por valor de 271.000 millones de euros en 322.000 operaciones. El valor medio de la tasación de Tinsa aumentó a cerca de 840.000 euros, casi el doble.
Paralelamente, el ingreso medio por tasación pasó de 272 a cerca de 400 euros. ¿Qué comportamiento cabe esperar de los gestores de Tinsa si son las cajas quienes controlan la empresa? A la hora de valorar un inmueble en el año 2005, ¿se podían tener plenas garantías de que el proceso de tasación era “legal” y que no se hinchaba premeditadamente para regocijo de la banca? A juzgar por el aumento vertiginoso del valor medio de tasación, es realmente complicado poder creer que Tinsa haya actuado con justicia para el consumidor. Otro hecho relevante es que la primera caja arruinada -CCM- por la crisis financiera estaba más expuesta al ladrillo que otras. Su morosidad era superior al 10%, buena parte de ella a causa del negocio hipotecario. Por cierto, el presidente de Tinsa y el director general de CCM -procesado en la actualidad- fueron la misma persona durante un periodo de tiempo. Mientras tanto, las tasadoras y la banca insisten en aparentar independencia.
ADICAE propone soluciones viables
Ante este grave problema que nadie parece dispuesto a afrontar ADICAE ha propuesto una solución viable y favorable a los intereses de los ciudadanos, que son los únicos y verdaderos perjudicados por la existencia del tándem tasadora-banca. En vista de que las sociedades tasadoras no cumplen con su cometido de una manera eficiente y justa al estar a merced del poder de la banca, ADICAE propugna la creación de una agencia tasadora pública que en cada Comunidad Autonóma cumpliría los dos máximos cometidos asignados a las tasadoras, que no son otros que actuar con independencia y objetividad. Así, reflejaría de manera fidedigna el valor de mercado de los inmuebles y lo trasladaría al valor de tasación para que los ciudadanos vean sus inmuebles justamente tasados. Actualmente, las tasadoras siguen cubriendo las espaldas a la banca en tanto no reflejan correctamente la depreciación de los inmuebles. Para la banca sería muy perjudicial reconocer la pérdida de valor de su parqué inmobiliario. En cambio, el consumidor sigue sin ver corregido el valor de sus inmuebles, con el consiguiente perjuicio.
Por ello ADICAE pide que los poderes públicos se impliquen en la creación de esta agencia, que es la única manera de garantizar a los ciudadanos que sus derechos como consumidores no se vean mermados por el abuso de poder de la banca, que maneja a las tasadoras en su propio beneficio. La propuesta de ADICAE fue acogida por el Bloque Nacionalista Galego (BNG), que llevó a la Cámara Alta la proposición de mano del senador Pérez Bouza. El senado debatió la moción llevada a cabo el día 18 de junio y ésta se aprobó con modificaciones. Por un lado, no se aceptó la creación de sociedades tasadoras públicas. Sin embargo, todos los grupos parlamentarios acordaron aunar esfuerzos para que las sociedades de tasación existentes sean independientes y cumplan así con los objetivos que se le asignan, respetando los derechos del consumidor, como claramente dice el artículo 51 de la constitución. El periplo de la proposición de ADICAE proseguirá en el Congreso.
La “ayuda” de las tasadoras para sostener el gran negocio del banco
¿Qué gana la banca con una tasación hinchada? Comparemos dos hipotecas de un mismo inmueble en dos casos. Una, suponiendo que la tasación ha sido la correcta según el valor de mercado (caso A) y otra, asimilando que la tasación ha sido sobrevalorada (caso B)
Hipoteca A / Hipoteca B
Importe
150.000 euros
210.000 euros
Plazo
30 años
30 años
Tipo de interés
3%
3%
Cuota mensual
632 euros
843 euros
Pago de intereses año 1
4.449 euros
5.932 euros
Pago de intereses año 15
2.667 euros
3.557 euros
Pago de intereses totales
77.666 euros
103.554 euros
La diferencia es sustanciosa, a la vista de los datos. Hinchar la tasación un 40% supone un beneficio de más de 26.000 euros para la banca en concepto de intereses. Las tasaciones, por tanto, estaban incitadas a la sobrevaloración para beneficio de la banca. Además, las tasadoras perciben sus ingresos en relación con el valor tasado de modo que cuanto más valor se diga que tiene un inmueble, mayores serán las ganancias.
