ADICAE estima que en España restan nueve millones de hipotecas vivas, diferencia entre las constituidas entre 1994 y el momento actual (19 millones y medio) y las que se han venido cancelando en este mismo periodo (diez millones y medio). Esta cifra, sumada a través de las estadísticas que viene elaborando el INE a través de los datos del Colegio de Registradores, implica un fuerte peso del endeudamiento inmobiliario en la economía española, a pesar de que desde el año 2011 el número de hipotecas canceladas viene superando al de las constituidas.
De esta cifra global, cerca de siete millones de hipotecas corresponden a viviendas, la diferencia entre las casi 14.300.000 viviendas hipotecadas desde 1994 menos las alrededor de 7.400.000 canceladas en este mismo periodo. El Ministerio de Fomento confirma que el 70% del mercado inmobiliario en España corresponde a primera vivienda, lo que implica que de este número de viviendas con hipoteca viva alrededor de cinco millones corresponden a primeras viviendas.
Éste es, pues, el objetivo fundamental de la legislación hipotecaria que viene exigiendo ADICAE desde hace años. Sin cláusulas abusivas, con intereses justos… Esos cinco millones de primeras viviendas hipotecadas no están implicadas en solitario en sus hipotecas; ADICAE sabe que un porcentaje importante de estos préstamos están avalados en muchos casos por otras primeras viviendas de familiares, en un peso creciente cuanto más bajo es el nivel socioeconómico de los deudores.
Riesgo de sobredeudarse
Atendiendo a los estudios sociológicos de ADICAE y a las propias encuestas de condiciones de vida del INE, más del 60% de los españoles no tiene capacidad de ahorro, y un 40% especifica algún tipo de dificultad para llegar a final de mes. Esto implica que entre dos y tres millones de estos hogares con hipoteca de primera vivienda corre un riesgo, mayor o menor, de verse sometido a un proceso de sobreendeudamiento que le implique la pérdida de su patrimonio inmobiliario. Urge, pues, revisar la normativa hipotecaria para ir más allá de la dación en pago, una solución puntual “válida para aquellos casos más dramáticos, para las víctimas de la burbuja inmobiliaria”, en palabras del presidente de ADICAE, Manuel Pardos, “pero nunca la solución global”.
Más del 60% de los deudores hipotecarios declaran explícitamente que querrían seguir en su vivienda, y menos de un tercio manifiesta su intención de solicitar una dación en pago, lo que refuerza la tesis de ADICAE de que esta herramienta no es una solución completa ni válida para la mayoría de los hipotecados. Estos dos tercios que quieren su vivienda aseguran tener ingresos que les permitirían continuar en ella si la banca quisiera y ofreciera unas condiciones justas. En total, estos consumidores con problemas hipotecarios asumiría entre 400 y 500 euros mensuales de cuota.
Cláusulas abusivas como causa de impago
Las manifestaciones de los consumidores que acuden a ADICAE implican que uno de los motivos por los que las familias dejan de pagar sus hipotecas está en el sobrecoste que generan cláusulas abusivas como la ‘suelo’ en la cuota mensual hipotecaria. En préstamos hipotecarios de entre 150.000 y 250.000 euros a 25 ó 30 años (la horquilla habitual de los impagos que llegan a AICAR-ADICAE) una cláusula suelo de un 4 o un 4,5% genera un sobreprecio en la cuota mensual de entre 250 y 400 euros todos los meses. Como estamos hablando de hipotecas con cuotas mensuales medias de entre 600 y 900 euros, este sobrecoste es prácticamente la diferencia entre poder asumir la cuota hipotecaria y entrar en impagos.
En el 95% de las consultas se puede observar un empobrecimiento sobrevenido en los consumidores, que han visto disminuir sus ingresos hasta el punto de que la cuota mensual de su hipoteca se les lleva más de un 60% de lo que ingresan. En algunos casos, la cuota supera esos ingresos. Pero no significa que no haya ingresos en todos esos hogares, simplemente, que necesitan revisar las cláusulas de sus contratos, eliminar las abusividades, y renegociar unas condiciones justas que eviten el sobreendeudamiento; ADICAE estima que la presión crediticia de una familia no debería superar el 40% de sus ingresos mensuales.
Normativa poco protectora
Todo ello hace considerar a la asociación que la banca se ha beneficiado y se beneficia de manera irregular de una normativa laxa y poco defensora de los ciudadanos, ahora puesta en cuestión por los tribunales europeos y que, en suma, es causa directa de la situación económica dramática por la que pasan y pasarán millones de familias en toda España, miles de ellas en Aragón. La reciente sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la UE (TUE) da la razón a ADICAE y reconoce los abusos de la legislación española en materia hipotecaria al negar a los consumidores el derecho a una tutela judicial efectiva y a defenderse ante cláusulas abusivas en sus contratos hipotecarios. Para el tribunal, la normativa española provoca la indefensión de los consumidores y es contraria a la europea, un error del legislador del que se han estado beneficiando durante años la banca, generando grandes perjuicios a los consumidores. Esta sentencia obliga a la reforma de la legislación española, algo que tiene que aprovechar la Comisión de Economía en el trámite parlamentario actual.
