Interés variable más habitual, Euribor más 2,50. Interés fijo más habitual, entre el 4 y el 7%. El diferencial, entre uno y cuatro puntos, un sobrecoste que, por el momento, aconseja seguir eligiendo hipotecas a interés variable, que varían según la cotización del Euribor, frente a las de interés fijo, invariadas en todo el plazo del crédito. ADICAE estima hasta en un 50% más de cuota mensual lo que el consumidor español pagaría de más en el caso de elegir una hipoteca fija. El Euribor ha dejado de ser un índice beneficioso para la banca, en diciembre está registrando una media del 0,551% y, seguramente, a finales de este mes encadenara 12 meses consecutivos de caída. Por ello, las entidades ya empiezan a tomar medidas para darle la vuelta a la tortilla.
ADICAE está detectando una fuerte tendencia entre las entidades financieras a ofrecer a los pocos que tienen acceso a una hipoteca productos con intereses fijos, con el argumento de que son más seguros frente a los vaivenes del Euribor. El argumento es tramposo; si tomaran valores más razonables tendría sentido optar por ellas, ya que nos protegerían de las posibles subidas del Euribor sin tener que pagar un interés desorbitado. Pero ello no es así. El Euribor lleva ya un buen periodo de tiempo no más allá del punto porcentual, y la corrección media de la banca en España (alrededor del 2,50 de añadido) deja los intereses hipotecarios actuales entre el 3 y el 3,50%. Además, con las cláusulas suelo que imponen buena parte de las entidades bancarias, en la práctica los tipos se asemejan más al concepto de interés fijo que al de interés variable.
Hasta el doble de interés
Son intereses que están lejos de los que ofertan las entidades españolas por sus hipotecas fijas. Se puede encontrar algún crédito al 4%, pero lo normal es que oscilen alrededor del 6%, y ADICAE detecta intereses del 7%, e incluso superiores, entre las entidades bancarias analizadas: CaixaBank (entre el 4 y el 7%), Ibercaja (6,7%), Banco Sabadell (6,3%) y Bankinter (más del 7%). Así, con estas condiciones puede hacerse una simulación hipotecaria tipo; en un préstamo hipotecario de 150.000 euros a 25 años, la cuota mensual que sale con las actuales hipotecas variables está en 715 euros, mientras que con tipos fijos oscila entre los 760 euros al 4%, y los 1.060 mensuales al 7%. Un sobrecoste de hasta un 50%.
ADICAE concluye, pues, que hoy en día las hipotecas fijas no suponen ninguna ventaja para los consumidores. En la sucursal nos dirán que nos blindaremos ante las futuras subidas del Euribor, es cierto, pero nadie sabe cómo va a evolucionar ese índice durante la vida del producto. De hecho, en un contexto de recesión como el actual, es difícil que la Unión Europea eleve los tipos de interés sin que medie una recuperación económica duradera, algo que no parece probable ni a corto ni a medio plazo. Así pues, las hipotecas fijas hoy por hoy no son la mejor opción, pagar esas cantidades sería una barbaridad que nuestra economía no podría soportar. El Euríbor tendría que alcanzar unos niveles muy elevados para que una hipoteca al 7% nos protegiera de sus subidas.
La trampa de las comisiones
No sólo los intereses son excesivos y elevados en las hipotecas fijas españolas (no ocurre así en otros países como Francia). Las comisiones que se aplican entran de lleno en abusividad, con el objetivo de penalizar a aquellos clientes que quieran esquivar estos tipos o, directamente, cambiar la hipoteca. La mayor parte de las entidades analizadas aplican comisiones de subrogación que alcanzan hasta el 5% del importe total del préstamo, 7.500 euros en el caso de la hipoteca tipo que hemos analizado anteriormente.
En fin, la negociación del consumidor con el banco pondrá sobre la mesa el concepto de hipoteca mixta, que mezcla periodos de interés variable con momentos de tipos fijos. Si finalmente se escoge una hipoteca mixta habrá que examinar las comisiones aplicadas por la entidad, especialmente la de subrogación, que ya hemos visto que son muy elevadas en este tipo de hipotecas (4% o 5%). También podríamos contratar una hipoteca variable hoy (con el Euribor a mínimos) y cuando los tipos de interés subieran solicitar una subrogación a una hipoteca de tipo fijo. Entonces, el Euribor tendría que alcanzar valores superiores al 5% para que compensase con los precios actuales, para ahorrarnos una cantidad importante de dinero.
