La razón de ser de los fondos de inversión es introducir a las economías familiares en el mundo de la inversión. El ahorro de un colectivo de pequeños inversores es captado por estas instituciones y gestionado por profesionales, que utilizan esta liquidez para realizar operaciones de compra-venta a unos precios que no estarían al alcance de los particulares por separado. Las ganancias que produzcan estas operaciones revertirán en los inversores, pero las pérdidas también. Tienen una tipología variada, pero desde el punto de vista del inversor minorista la clasificación más importante es la que distingue fondos en función de los activos en los que se invierte.
En este sentido, podemos hablar de cuatro grandes grupos: los fondos de renta fija, en los que se invierte en activos como letras o bonos, que comportan un riesgo mínimo para el inversor pero también una menor rentabilidad; los fondos de renta variable, con los que el inversor mete su dinero en bolsa, lo que supone más riesgo pero también la posibilidad de ganancias mayores; los fondos mixtos, que invierten parte de su patrimonio en renta fija y parte en renta variable; y los fondos globales, que son todos aquellos fondos que no admitan su inclusión en ninguna de las categorías anteriores. Pero hay un producto de inversión colectiva que se desmarca de esta clasificación: los fondos de inversión inmobiliaria, a través de los cuales se invierte en inmuebles para su explotación en alquiler.
Este tipo de producto ofrece resultados a largo plazo, pues la revalorización de los inmuebles necesita tiempo. Su teórica principal ventaja es la seguridad, ya que aportan rentabilidad de manera sostenida y unas plusvalías que permiten actualizar el capital invertido. El perfil del ahorrador en fondos inmobiliarios es el de una persona con capacidad de ahorro media a quien gusta invertir en inmuebles y que no necesita disponer del dinero a corto plazo. Ahora bien, al estar estas sometidas al imperio de unas gestoras que controlan el negocio, todas las hipotéticas ventajas se convierten en papel mojado cuando los responsables de esta gestión se muestran irresponsables y negligentes.
Actualmente hay ocho fondos de inversión inmobiliaria en España: AC Patrimonio Inmobiliario, de Ahorro Corporación; BBVA Propiedad, de BBVA; Caixa Catalunya Propietat, de Caixa Catalunya; Hábitat Patrimonio Inmobiliario, de Santander Real State; Madrid Patrimonio Inmobiliario, de Gesmadrid; Sabadell BS Inmobiliario, de Banco Sabadell; Santander Banif Inmobiliario, del Santander; y Segurfondo Inversión, de Inverseguros.
La crisis ha hecho estragos en estas instituciones: se llevó por delante al Segurfondo Terciario, de Inverseguros, que está en liquidación, al igual que Hábitat. El mayor fondo del sector, Santander Banif Inmobiliario, tiene cerrada su ventana de liquidez y está vendiendo su cartera de activos. ADICAE ha extraído numerosas irregularidades sobre la operativa del fondo que contravienen la normativa de valores, la política de inversiones del fondo desde al año 2003, el número de partícipes, la ocupación de los inmuebles y un largo etcétera, por lo que ha interpuesto una nueva demanda ante la CNMV. El segundo fondo en importancia, BBVA Propiedad, tuvo que ser rescatado por la matriz de su gestora -el banco BBVA- con 1.600 millones de euros.
La historia de una caída
La historia de los fondos de inversión durante lo que llevamos de recesión económica es la de un descenso en caída libre. Ya habían empezado a mostrar ciertas dificultades desde finales de 2008, y el 2009 no hizo sino confirmar la decadencia. El aumento de las solicitudes de reembolso de los partícipes y la evolución desfavorable del mercado inmobiliario hicieron que algunas entidades experimentaran problemas a la hora de atender dichos reembolsos.
En el conjunto de 2009, el patrimonio de estos productos descendió un 12,7%, hasta los 6.465 millones de euros, y el número de partícipes lo hizo en un 14,2% hasta los 83.583. El número de fondos al final del año era de ocho, uno menos que el año anterior. De ellos, al finalizar el año uno estaba en proceso de liquidación y tres presentaban reembolsos suspendidos o aplazados. La rentabilidad del conjunto en 2009 fue de un -8,3%, mínimo histórico. Los fondos de inversión inmobiliaria, tan boyantes otrora, se desmoronaban.
Resulta constructivo establecer una comparativa entre el desarrollo de los fondos durante la crisis y la evolución de la explotación directa de pisos en alquiler, que es otra manera de hacer dinero a través del mercado inmobiliario.
Suele argumentarse que los fondos dirigen su inversión, básicamente, a alquileres de oficinas y locales de negocio, mercado que actualmente se encuentra de capa caída. Ésta es una de las principales razones que esgrimen sus responsables para explicar su fracaso. Sin embargo, ¿es aceptable que unas gestoras supuestamente dirigidas por expertos y que cobran opíparas comisiones por sus servicios no supieran dar un golpe de timón en el momento adecuado y enfocarse en el alquiler de vivienda?
En opinión de ADICAE, la respuesta a esta pregunta es una rotunda negativa. La caída de los fondos de inversión inmobiliaria es el resultado de la nefasta gestión de las gestoras que controlan los fondos, que ha conducido a los pequeños ahorradores que depositaron su confianza y dinero en ellas a situaciones tan vergonzosas como la de Banif Inmobiliario. Este fondo, gestionado por el Banco Santander, congeló los reembolsos de cantidades invertidas a los afectados -decisión respaldada por la CNMV- y comenzó a liquidar los inmuebles que componían su patrimonio a unos precios muy por debajo de su valor real. Los afectados tenían que ver cómo su dinero era retenido contra su voluntad y, además, la gestora dilapidaba los bienes adquiridos con él.
La lección más importante que tenemos que extraer del batacazo de los fondos de inversión inmobiliaria es que, a corto plazo, son un mercado muerto. Se encuentran en un momento difícil, pero no cabe duda de que en un futuro, dado que la vivienda es inherente a la evolución de nuestra economía, pueden resurgir. El mercado del alquiler, voluble y dinámico, ha dejado en evidencia las hinchadas valoraciones que hicieron las gestoras, lo que derivó en una espiral de pérdidas cuyos principales perjudicados fueron los pequeños ahorradores, y que no debe repetirse.
Los cantos de sirena de la publicidad y los folletos informativos no pueden dejar ciego al consumidor ante una realidad que la experiencia ha demostrado palmaria: estos productos son ilíquidos y sólo recomendables para inversores a largo plazo.
Desde ADICAE no nos oponemos en modo alguno a la existencia misma de los fondos, sino que defendemos la creación de unas medidas de control efectivas, que favorezcan el interés de los partícipes. En lugar de dejar que las gestoras sigan teniendo imperio absoluto sobre el dinero de los inversores, es necesario desarrollar una regulación que respalde la constitución de organismos como una comisión de partícipes ante la que responda la gestora, y que ejerza un control sobre la misma. Así se evitarían los excesos de tasación y el estancamiento de los fondos en mercados baldíos. El particular inversor debe tener voz y voto en los destinos del fondo, que al fin y al cabo se nutre de su bolsillo.
