La banca parece haber iniciado una campaña para captar capital mediante préstamos hipotecarios, que ha derivado en la aparición de nuevas hipotecas con diferenciales por debajo del 2%. De esta forma, no solo consiguen dinero, sino que también rebajan su stock de ladrillo. Para conseguir estas hipotecas, el consumidor debe contratar una amplia variedad de productos que le vincularán con la entidad, como son seguros de vida, del hogar, abrir planes de pensiones y la domiciliación de nóminas por importes mínimos que van desde los 12.000 euros anuales a los 36.000.
Caja Sur es la entidad que presenta la hipoteca más barata del mercado actualmente. Con un diferencial de 1,25%, tal y como anuncia en su página web, puede resultar una oferta atractiva para el consumidor que esté pensando en adquirir una vivienda. Sin embargo, la hipoteca sube si no se contratan una serie de productos como son un seguro de vida (+0,05%), seguro del hogar (+0,05%), seguro de protección de pagos (+0,05%), realizar compras con tarjetas por valor de 5.000 euros anuales y domiciliar todas las nóminas(+0,25%), contratar un plan de pensiones con aportaciones mínimas de 3.500 euros anuales (+0,10%). Condiciones que de no cumplirse en su totalidad hacen que el diferencial ascienda al 1,75%, a un plazo de 30 años.
La siguiente hipoteca es la Net Fidelis de Caja España – Caja Duero, una hipoteca que es exclusiva de la página web y que anuncia un diferencial del 1,65%, pero este diferencial solo se puede alcanzar en el caso de que el importe del préstamo no supere el 60% de la tasación de la vivienda. Al igual que la anterior, va aparejada a la contratación de diferentes productos de vinculación para poder disfrutar de ese diferencial, en caso contrario, asciende. Estos requisitos son la domiciliación de las nóminas o pensiones por valor de 24.000 euros anuales (+0,30%), realizar compras con tarjetas con un mínimo de 2.000 euros (0,15%), un seguro de vida (+0,20%) y de hogar (+0,15%) y contratar un plan de pensiones o seguro de ahorro jubilación con una aportación anual mínima de 600 euros (+0,15%). Sin estas condiciones de vinculación, el diferencial máximo sería del 2,80% ó 2,60% en caso de no superar el 60% de la tasación de la vivienda. Como es muy difícil que un consumidor pueda hacer frente al 40% del valor de la vivienda, será inusual que se consiga el diferencial mínimo de 1,65%; por tanto, con todas las bonificaciones, esta hipoteca terminaría con un diferencial del 1,85% si la cuantía del préstamo supera el 60% de la tasación de la vivienda.
La tercera en este ranking es la Hipotecambio de Deutsche Bank, que tendrá un tipo de interés del 1,95% tras contratar un seguro del hogar y seguro de vida; realizar compras con tarjetas por un importe anual de 3.000 euros y domiciliar una nómina y tres recibos mensuales. Por cada condición no cumplida, el diferencial se incrementa en 0,20% hasta un máximo de 2,55%. Es decir, para disfrutar de ese bajo diferencial, hace falta cumplir todas las condiciones de vinculación y, en el momento que no se cumpla alguna, el diferencial comienza a subir 0,20% pero sin que llegue sobrepasar el máximo de 2,55%.
Otras hipotecas ‘novedosas’ presentan diferenciales del 1,95% y el 1,99% y, al igual que las anteriores, van condicionadas a diferentes productos de vinculación. La Hipoteca Naranja de ING Direct es la que menos productos pide para beneficiarse del tipo de interés del 1,99% (domiciliación de nómina o ingreso de 1.000 euros al mes o mantener siempre 2.000 euros en la cuenta y seguro de vida y de hogar); sin embargo, su plazo de vencimiento es el más amplio, llegando hasta los 40 años. Por el lado contrario, la Hipoteca Sin Más de Bankinter es la que tiene las condiciones más exigentes para acceder a sus ventajas, como es tener unos ingresos mensuales de al menos 3.000 euros y la contratación de tres seguros; además que el diferencial del 1,95% puede aumentar un 1% si no se domicilia nómina o si no se contrata un seguro de vida, o en un 0,25% en caso de no contratar el seguro de hogar. Le sigue la Nueva Hipoteca del Santander, con la obligación de domiciliar las nóminas o pensiones por importe superior a 2.500 euros, realizar compras con tarjetas por valor de 500 euros trimestrales y domiciliar nueve recibos trimestrales. Estas tres hipotecas, al contrario que las anteriores, no tienen comisiones de apertura o de estudio.
Las entidades han endurecido sus condiciones a la hora de prestar crédito para hipotecas. Las han endurecido tanto que son inaccesibles para un consumidor que gane el sueldo medio (unos 1.150 euros al mes según datos del INE). Pocos son los casos en que una familia, con dos salarios, pueda llegar a los 3.000 euros mensuales como pide Caja Sur o los 2.500 del Santander. Sin volver a la burbuja del crédito, en la que las entidades concedieron hipotecas sin analizar bien los riesgos, los bancos y cajas deberían conceder préstamos con unas condiciones razonables, que se puedan afrontar por la mayoría de consumidores y que tengan en cuenta la situación económica actual.
Además, la contratación de diversos seguros es una práctica abusiva por parte de las entidades; por ley, el único obligatorio es el de antiincendios. El seguro de protección de pagos es un producto que se ha vuelto habitual en los últimos años, debido a que es un seguro que en teoría te garantiza el pago de las cuotas hipotecarias en caso de no poder hacer frente a ellas, pero es un seguro con el que puedes llevarte más de una sorpresa si no lees con detenimiento las situaciones que cubre. Los planes de pensiones son un producto de ahorro-inversión que retiene tu dinero durante mucho tiempo, dinero que se puede necesitar en algún momento para pagar la hipoteca. En cuanto al seguro de ahorro de jubilación, es un producto complejo con el que podemos perder dinero.
Evolución del tipo de interés
Los tipos de interés de las hipotecas han sufrido una bajada desde comienzos de año, coincidiendo con la subida del Euribor, que cerró enero con una media de 0,562%, según salió publicado en el B.O.E. del 4 de febrero de 2014. Antes de esta bajada, los diferenciales se encontraban de media en el 4,40% en noviembre del 2013, como se puede comprobar en la última estadística del INE, una subida del 0,04% con respecto al mes anterior.
Durante todo el 2013, los tipos de interés no dejaron de subir y, de media, no bajaron del 4,24%. Ahora, coincidiendo con un repunte del Euribor, las hipotecas han rebajado sus diferenciales, ofreciendo unas ofertas aparentemente ventajosas que pueden atraer a los consumidores, pero que les van a exigir una alta vinculación y la contratación de numerosos productos que pueden aumentar el coste final. Además, las condiciones para acceder a los bajos diferenciales no son aptas para todo el mundo puesto que implican unos altos ingresos mensuales, por tanto, una persona que cobra el sueldo mínimo no podría beneficiarse de estas ventajas.
ADICAE recomienda a los consumidores que pidan toda la información, comparen ofertas y elijan la que mejor se adapte sus intereses, y si tienen dudas se acerquen a alguna de las sedes de la asociación para informarse.
