La banca está pisando el acelerador de las hipotecas a tipo de interés fijo. Con el Euribor en valores negativos desde febrero de este año, y sin superar el 1% desde julio de 2012, los beneficios por los créditos y préstamos hipotecarios se resienten para el sector. Fruto de ello, a la subida generalizada de los diferenciales de los últimos años, se une ahora un sumo interés de la banca por colocar a los consumidores hipotecas a tipo fijo… mucho más caras que las hipotecas a interés variable.
El 80,4% de las hipotecas constituidas en mayo (último dato disponible del Instituto Nacional de Estadística) siguen siendo a tipo variable, frente a un 19,6% a tipo fijo pero, en este sentido, se observa un aumento de la contratación de hipotecas a tipo fijo ya que la media de estas hipotecas contratadas en 2015 era del 8,45%. Y es que los bancos promocionan especialmente las hipotecas a tipo fijo, tanto en sus páginas web como en sus sucursales físicas. Según un estudio de campo realizado por ADICAE, se observa cómo hay un descenso en los diferenciales en las hipotecas a tipo variable respecto a años anteriores, pero con un aumento en las condiciones de vinculación para conseguir una rebaja del tipo de interés.
Así, por ejemplo, en la Hipoteca Variable de Banco Santander, cumpliendo todas las condiciones el banco ofrece un diferencial del 1,75% para los dos primeros años -en septiembre de 2014 era del 2,85% para el primer año- y posteriormente Euribor + 0,99% -en septiembre de 2014 era Euribor + 1,89%-. Frente a esta bajada se observa un aumento de las vinculaciones exigidas para aplicar esos diferenciales. Mientras en septiembre de 2014 este banco exigía domiciliar nómina o pensión por importe superior a 2.000 euros, domiciliar 3 recibos, realizar 3 usos de la tarjeta de crédito y contratar un seguro del hogar, ahora exige domiciliar nómina o prestación por desempleo de al menos 2.000 euros mensuales, pensión de 600 euros al mes, pago de autónomos de al menos 250 euros o ayudas de la PAC por un importe mínimo de 3000 euros anuales, domiciliar al menos 3 recibos, usar 6 veces las tarjetas del banco en los 3 meses anteriores a la revisión del diferencial, y contratar un seguro del hogar y otro de vida.
En cuanto a los préstamos hipotecarios a tipo fijo, se observan unos tipos de interés más atractivos que en épocas pasadas. Ahora es relativamente sencillo encontrar hipotecas a tipo fijo en torno al 2-2,5%, cumpliendo las bonificaciones. Sin embargo, teniendo en cuenta que el valor actual del Euribor es -0,040%, hace que las hipotecas a tipo fijo lleguen a ser más caras que las hipotecas a tipo de interés variable.
Además continúa la dinámica de la ‘publicidad engañosa’ en el sentido de que, en las publicidades de las entidades, aparecen diferenciales atractivos pero que en realidad están condicionados en la práctica totalidad de casos a la contratación de múltiples productos vinculados y comisiones que aumentan considerablemente el coste final del préstamo.
Decálogo para una compra de vivienda fructífera
1. Intente que la duración del préstamo no sea excesiva. Nuestras posibilidades económicas pueden ser muy distintas ahora a las de dentro de 30 ó 40 años. Hay que tener en cuenta posibles situaciones de paro, enfermedad o divorcio.
2. Tener en cuenta que el Euribor no siempre va a estar tan bajo. Llegó al 5’36%. A eso hay que sumarle el diferencial, por lo que es preciso negociarlo con diferentes bancos hasta conseguir uno lo más bajo posible.
3. Negociar las condiciones de la hipoteca. No hay que aceptar diferenciales demasiado altos, porque eso se queda para toda la vida. Actualmente un diferencial alto sería superior al 1,80%.
4. Examinar bien las condiciones de la hipoteca y asegurarse, con la ayuda de la sede de ADICAE más cercana, de que la hipoteca no tiene ninguna cláusula ni condición abusiva, como las funestas cláusulas suelo.
5. Cuidado con la cantidad que solicita al banco: no debe superar el 80% del valor de tasación del inmueble, esto le obligará a tener una cierta cantidad ahorrada antes de decidir comprar la vivienda.
6. La cuota mensual no debe ser lo primero a negociar en su hipoteca. Debe fijarse en las condiciones que puedan hacer variar la cuota como tipos de interés, diferencial, o cláusulas suelo.
7. Cuidado con las hipotecas concedidas a muchos años. Cuanto más largo sea el plazo, más intereses pagará.
8. Cuidado con la “cuota creciente”: En la revisión anual, una vez revisada la hipoteca con el índice de referencia y el diferencial que corresponda, ésta aumentará con un % que está fijado en la escritura, lo que a largo plazo le puede suponer un desembolso difícilmente asumible.
9. Cuidado con los períodos iniciales de carencia. Estudie si la misma le resulta rentable y necesaria.
10. Intente tener ahorrado, al menos, el 10% del importe de la vivienda a comprar, y no destine todos sus ahorros a la compra de la vivienda. Intente tener siempre un colchón de ahorros, por lo que pudiera pasar.
