La entrada en vigor de la nueva Ley de vivienda en mayo de 2023, ha conllevado la aplicación de una serie de medidas que han afectado al mercado del alquiler, y en especial a la protección de los arrendadores.
En este sentido podemos citar entre otras las siguientes medidas que afectan al mercado del alquiler, algunas de ellas ya venían de la normativa anterior pero la actual legislación ha desprotegido aún mas a los arrendadores y/o propietarios:
Entre las limitaciones ya existentes y las de la nueva ley se destaca:
- La limitación a la fianza: Estableciendo un máximo de un mes.
- Limitación de las garantías adicionales: En el caso de las viviendas, además de la fianza, únicamente se puede solicitar dos meses de garantía adicional (esta limitación no aplica a los locales en alquiler).
- Limitación de la actualización del IPC a las rentas de viviendas: Siendo un máximo del 2% en 2023 y un 3% en 2024. y no hay elevación de rentas por obras de mejoras en los primeros cinco o siete años, al tiempo que se establece que durante la duración obligada del contrato no habrá actualización de fianza y solo cabe en la prórroga de contrato si está pactado.
- Nuevas medidas de protección de los inquilinos frente a los desahucios: Entre las nuevas medidas, la Ley incluye disposiciones para regular los procedimientos en caso d impago del alquilar, con el objetivo de garantizar la protección de los derechos de los inquilinos en situación de vulnerabilidad
- Nuevas prórrogas de los contratos: nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, dejando desamparados a los arrendadores que quieran recuperar sus viviendas.
- El plazo de preaviso: El tiempo de preaviso para comunicar la rotura del contrato entre las partes ha pasado de un mes por parte de cualquiera de las 2 partes (arrendatario y arrendador) a en el caso del arrendador 4 meses y arrendatario 2 meses. Asimismo, el arrendatario no verá terminado su contrato antes de su vencimiento, cuando se produzca la venta de la vivienda o se haya ejercido la enajenación forzosa por ejecución hipotecaria.
- Gastos de gestión: El arrendador, si es persona jurídica, deberá hacerse cargo de los gastos de gestión inmobiliaria y formalización del contrato, salvo en aquellos gastos en los que haya incurrido el arrendatario por iniciativa propia. También hace referencia a la no obligatoriedad de inscribir el contrato de arrendamiento en el Registro de la Propiedad.
Seguros de impago de alquiler
Ante esta situación legislativa se han incrementado los seguros de impago de alquiler, estos incluyen garantías para el cobro del alquiler garantizado en caso de impago, la reclamación al arrendatario por incumplimiento de contrato y la redacción y la revisión de documentos legales, entre otras., tratemos a continuación las principales características de este producto asegurador:
Validez
La validez de una póliza de impago de alquiler es de 1 año, independientemente de los meses de cobertura que se contraten. Actualmente, las compañías de seguros te permiten escoger entre 6, 12 y 18 meses de cobertura.
De esta manera, si tienes contratado un seguro de impago de alquiler con 12 meses de cobertura, el seguro se hará cargo de abonarte las rentas impagadas por tu inquilino desde el primer mes que deje de pagar hasta un máximo de 12 mensualidades, ampliándose a año y medio si adquieres la de 18 mensualidades.
Franquicia y Carencia
En este tipo de contratos conviene diferencias entre dos conceptos importantes que hay que comprender y que no se deben confundir: la franquicia y la carencia.
Un seguro de impago de alquiler es un tipo de seguro donde el propietario asume una parte del riesgo, es decir, una parte del impago queda a su cargo.
Por ejemplo, si un propietario tiene contratado un seguro de alquiler con un mes de franquicia, él asumiría el impago de la primera mensualidad que su inquilino dejara de pagar, mientras que la compañía aseguradora se haría cargo del resto.
La carencia es el periodo que transcurre entre que entra en vigor el contrato del seguro y el momento en el que el asegurado puede disfrutar de las garantías que se incluyen en el seguro.
Por ejemplo, si un seguro tiene un mes de carencia y el inquilino no paga el primer mes de contrato, la compañía no dará cobertura al asegurado.
Es importante resaltar que por norma el primer mes de contrato de alquiler se suele pagar por adelantado, por lo que aunque la póliza tenga un mes de carencia no afectaría. Si impaga el segundo mes de contrato, estaría cubierto. Normalmente las pólizas de impago de alquiler no suelen tener carencia.
Coberturas esenciales
Como hemos dicho, la finalidad de los seguros de impago de alquiler es mantener protegido al propietario, por lo que además de ofrecer la cobertura de impago, incluyen otras coberturas adicionales que ayudan a los propietarios a poner sus inmuebles en alquiler con mayor seguridad.
Estas coberturas suelen ser la protección frente a daños causados en la vivienda por actos vandálicos (tanto en el continente como en el contenido), además de la cobertura de defensa jurídica, que cubre los gastos del abogado y el procurador para la puesta en marcha de procedimientos de desahucio en caso de impago.
Además, entre las coberturas, algunas pólizas incluyen coberturas extras sin coste adicional para proteger a los propietarios frente al impago de suministros, gastos de cerrajero, servicio de limpieza o incluso la gestión del cambio de titularidad de los suministros.
Quién debe abonarlo
La ley no menciona quien pero, al tratarse de un seguro que protege al propietario frente al impago, debe ser el propio arrendador quien lo contrate.
El pago que se realiza a la aseguradora (lo que en el seguro se determina como tomador de la póliza) lo puede realizar cualquier persona física o jurídica siempre y cuando no sea el propio inquilino, ya que no tiene sentido que el posible incumplidor contrate el seguro.
Una práctica muy habitual es que el propietario acuerde con el inquilino el pago de la prima del seguro para evitar solicitar garantías adicionales a la fianza. En este caso, hablamos de un acuerdo privado entre propietario e inquilino y el pago del seguro lo realiza el arrendatario directamente al arrendador.
Incluir este seguro en el contrato de alquiler puede ser una estrategia efectiva para enfrentar los desafíos de la nueva ley.
