La explosión de la burbuja y la crisis económica han propiciado que muchos españoles hayan visto embargadas sus propiedades por impago. Estos inmuebles han pasado y siguen pasando a manos de bancos y cajas a los que ahora parecen quemarles en las manos. Banco de España exige a estas entidades que provisionen un 20% del valor de estas viviendas que llevan más de un año sin venderse, y esta medida puede hacer entrar en pérdidas en sus cuentas anuales a muchas de ellas, que se han lanzado a deshacerse de gran parte de su paquete inmobiliario.
En 2009 el Consejo General del Poder Judicial efectuó 114.000 embargos, casi el doble de las 58.688 operaciones de este tipo realizadas en 2008. Las previsiones son todavía peores para el presente año, en el que se podrían alcanzar los 118.000 embargos debido a los despidos masivos que tuvieron lugar en 2008 y a que es ahora cuando se acabarán dichas prestaciones por desempleo. Esto afectará, especialmente, a aquellos consumidores que formalizaron su hipoteca en 2007, puesto que suele ser en el tercer año cuando más intereses se pagan.
Bancos y cajas de ahorros, la mayor inmobiliaria
Las entidades financieras poseen más de 100.000 viviendas en España, y se prevé que en el presente año pasen a sus manos 50.000 más. Esto convierte a bancos y cajas en la mayor inmobiliaria de España, controlando un porcentaje considerable de la oferta total de viviendas y más teniendo en cuenta que son estas entidades las que controlan el flujo hipotecario.
El paro registrado en el pasado mes de enero fue de 4.048.493 desempleados. Y en cuanto al índice de morosidad, las perspectivas más negativas apuntan que puede aumentar hasta cinco puntos en 2010, alcanzándose el 9 ó 10%. Sin embargo la sobrevaloración del precio de la vivienda continúa siendo excesiva, aproximadamente un 30% según los últimos informes efectuados por el Banco de España.
Las entidades financieras han decidido cerrar el flujo del préstamo hipotecario… si el piso que queremos comprar no es suyo. ADICAE ha realizado un trabajo de campo en el que se ha demostrado que bancos y cajas ofrecen muchas más facilidades si optamos por comprar una vivienda de su propiedad. La cosa cambia si el piso elegido no les pertenece.
Los precios de la vivienda se resisten a bajar porque los propietarios no quieren o no pueden asumir la pérdida de valor real de las viviendas y esperan a que el precio de la vivienda vuelva a subir. Y las entidades financieras han actuado igual hasta ahora, por lo que ha tenido que ser Banco de España quien les amenace con reflejar la depreciación inmobiliaria en sus balances (lo que afectará en muchos casos a su imagen de solvencia) para que se decidan a vender. Y mientras, muchos de aquellos consumidores que compraron una vivienda con la esperanza de vender la antigüa han tenido que sufrir ya la depreciación de esta o han entrado en morosidad manteniendo en ocasiones dos hipotecas a la vez.
La simulación se ha realizado con una pareja de menores de 30 años, con contrato indefinido él y eventual ella y unos ingresos mensuales conjuntos de 2.200 euros. Han decidido comprarse una primera vivienda. Disponen de algo más de 30.000 euros ahorrados, capital aportado por sus progenitores. Han elegido una serie de pisos que estarían dispuestos a comprar, aunque se muestran más interesados por la zona de los mismos que por los inmuebles en sí. Veamos qué condiciones ofrece cada entidad. A algunos agentes comerciales les cambia hasta la expresión facial si les preguntamos por su cartera inmobiliaria.
La Caixa, toda una inmobiliaria
La actitud comercial de La Caixa es la más convincente para adquirir una vivienda… si es de su propiedad. La primera pregunta que nos hacen al pedir información hipotecaria es si somos o no clientes suyos y si tenemos algún piso ya mirado. «Nosotros estamos dando, como mucho, el 80% de la financiación. En vuestro caso se quedaría en 104.000 euros», se nos pregunta si tenemos el resto del dinero ahorrado y se les dice que sí, aunque al indicar nuestro sueldo mensual se nos advierte de que, además, hay que correr con los gastos de IVA, notario,… La Caixa se muestra muy reticente a ofrecernos información acerca de las condiciones financieras, ya que «primero debemos tener todos vuestros datos económicos. Antes había una tabla muy estándar, pero ahora a cada cliente se le dan unas condiciones particulares». Seguidamente la entidad nos ofrece firmar a Euribor +1’15. “Pero ese diferencial puede variar si traéis vuestras nominas, os hacéis un seguro de vida, del hogar,… hay una serie de productos que los vais a tener que contratar y, si se ponen con nosotros, se puede quedar en Euribor +0’65», se nos advierte.
Estas condiciones hipotecarias no nos convencen en absoluto y preguntamos por su cartera de pisos. Aquí todo cambia y la actitud comercial pasa a ser mucho más cercana. La comercial se introduce en el portal web Servihabitat, nos ofrece varios pisos y, entonces sí, pasa a detallarnos las condiciones de financiación: 5% de descuento sobre el valor del piso si se contrata el programa Nómina MultiEstrella, financiación hipotecaria del 100% al 3% nominal el primer año (TAE 3’06%), revisión anual Euribor +1% -también podríamos llegar al 0’65% anterior contratando los mismos productos-; y una comisión de apertura del 0’25%. La información es ahora tan abundante que, incluso, se nos habla de la revista inmobiliaria ‘Pásalo’, editada por La Caixa, y se nos da un folleto de sus inmuebles en toda España, al igual que cualquier inmobiliaria.
Así vende sus pisos Bancaja
Bancaja, que en marzo de 2009 poseía más de 1.500 viviendas procedentes de embargos, ofrece tres años de cuota hipotecaria gratuita dentro de su Compromiso Vivienda 2010. Lo que no dice en su atractiva publicidad es que esta condición sólo se cumplirá si el elegido es uno de los pisos de su cartera. En primer lugar Bancaja nos pregunta por las características del inmueble que queremos comprar. En este caso se trata de un piso de 60 metros cuadrados, dos dormitorios y valorado en 160.000 euros. Inmediatamente se nos pregunta por el préstamo, que ascendería a 130.000 euros. Sin ofrecernos ningún tipo de información hipotecaria, Bancaja nos sugiere abiertamente comprar un piso de su propiedad y nos realiza cuatro ofertas hasta que encontramos uno cercano a la zona que hemos requerido que, por supuesto, «está mucho mejor» que el que habíamos visto. Incluso nos enseñan varias fotografías del interior de cada piso.
Entonces sí acceden a hacernos un cálculo hipotecario. Las condiciones que nos ofrecen para un inmueble de su propiedad son: tres años libre de cuotas hipotecarias e intereses; sin comisión de apertura; financiación del 90% sobre el precio de venta; duración del préstamo de hasta 50 años (sumado a la edad del comprador no debe superar los 80 años); Euribor + 1’90 el primer año, aunque el diferencial puede descender hasta el 0’90% si domiciliamos la nómina, contratamos un seguro de financiación, seguro del hogar y un plan de pensiones al que aportaremos una cuota mínima anual; y exención de la apertura por subrogación, entre otras cláusulas. Pero la información dista mucho de ser concisa puesto que, tal y como se nos indica, «las condiciones están cambiando constantemente y todavía no las conocemos con certeza».
Actualmente Bancaja, para un hipotecario normal, ofrece el 80% como máximo del valor de compra de la vivienda; crédito de hasta 40 años para los menores de 35; y Euribor +1’20, aunque este diferencial baja hasta 0´90 si se domicilia la nómina, se contrata un plan de pensiones y un seguro de vida. Una vez finalizada la conversación, Bancaja apuesta nuevamente porque entremos a formar parte de su Compromiso Vivienda 2010. «Es un proyecto que está genial», se nos insiste. Incluso, horas más tarde, recibimos hasta tres llamadas ofreciéndonos más pisos pertenecientes a Bancaja y que podremos consultar en su portal inmobiliario.
QUÉ VENTAJAS OFRECEN EN LAS HIPOTECAS PARA SUS PISOS Bancaja ofrece 3 años sin intereses, 10 años más de plazo y financia hasta el 90% de la vivienda. La Caixa ofrece financiación hasta el 100% del valor de la vivienda. B.Santander ofrece hasta un punto más bajo en los intereses y el 100% del valor de la vivienda. BBVA ofrece financiación hasta el 100% del valor de la vivienda.
BBVA, demasiadas trabas
BBVA, si se analiza la vivienda que se quiere hipotecar, nos ofrece un tipo de interés del plazo del préstamo inicial -130.000 euros- que asciende al 3’95% durante los tres primeros años, mientras que el resto del plazo equivale a Euribor + 0’55% si se domicilia la nómina, se adquiere una tarjeta de crédito, se contrata el seguro del hogar y un seguro de amortización del préstamo. Asimismo se realiza un descuento del 1% del importe de la hipoteca, con 1.500 euros como máximo. Se trata de un crédito no reembolsable en, al menos, los primeros 15 años y del que BBVA nos financiaría, como máximo, el 80%.
Al preguntar por su cartera de pisos se nos indica que sí existe pero es muy pequeña y no pueden decirnos si en la zona elegida tienen algún inmueble de su propiedad. Horas después recibimos una llamada «de la inmobiliaria del BBVA», que nos ofrece una vivienda cercana a la elegida en un primer momento, con las siguientes condiciones financieras: financiación del 100%, Euribor + 0’50%, sin comisión de apertura ni desestimiento y un máximo de 40 años para devolver el préstamo.
Banco Santander, las mejores condiciones… para sus pisos
Banco Santander no nos pide referencias de la zona en la que se encuentra el piso, sino que nos pregunta directamente por nuestros datos personales y laborales, interesándose por si la empresa en la que trabajamos es del sector público o privado, dado que «si se es funcionario las condiciones financieras mejoran considerablemente». Se nos inquiere sobre el préstamo a conceder, que en este caso serían 145.000 euros. Se nos indica que el plazo máximo para devolver el préstamo serían 25 años y se calcula una cuota de hipoteca que queda en 687’60 euros. Se nos pregunta si somos clientes del Banco Santander. “Si abriérais una cuenta aquí os libraríais de todo tipo de comisiones. Si no tendríais que domiciliar la nómina y contratar otra serie de servicios para acceder a estas ventajas”, advierten.
Se nos pregunta por el sueldo de ambos y, al indicársele que son 2.200 euros, Banco Santander considera que vamos a necesitar avalistas. Al preguntársele por su cartera de pisos nos indican el portal web Altamira y se nos asegura que las condiciones serían exactamente las mismas: Euribor a un año + 1’75% y cuota de apertura del 1’50%. Unos datos que no se ajustan a su publicidad, puesto que las condiciones que la entidad ofrece, a través de su inmobiliaria Altamira Real State, son una financiación del 100%, Euribor a un año +0’65 y una comisión de apertura del 0’25%.
DOCUMENTACIÓN SOLICITADA PARA CONCEDER UNA HIPOTECA Declaración de la renta, tres últimas nóminas, documentación acreditativa de la liquidez de los avalistas, documentación acerca de los créditos contratados con otras entidades. (Aunque esta información la puede consultar cada entidad en el Registro de Riesgos de Banco de España)
El consumidor debe elegir la vivienda que compra, no el banco o]
Ante la gran oferta de vivienda que existe actualmente el Plan Estatal de la Vivienda y Rehabilitación 2009 – 2012 permite acceder a VPO a familias con rentas de hasta 3.618 € brutos. Estas viviendas, cuyo precio máximo por metro cuadrado está fijado por las administraciones, son en la mayoría de las provincias las viviendas más asequibles.
La vivienda se compra en muchos casos para toda la vida, o gran parte de ella, y no tiene sentido elegirla en función de si nos conceden o no la hipoteca. Como hemos visto, en la mayoría de los casos se ofrecen más facilidades en las hipotecas para viviendas que vende la entidad financiera, pero estas facilidades en la mayoría de los casos se limitan al porcentaje financiado del valor de la vivienda.
Si después de haber consultado en suficientes entidades financieras, estas se niegan a concederle una hipoteca para su vivienda elegida, pero sin embargo estarían dispuestos a concederle una para las viviendas que ellos venden, debe plantearse que tal vez no reúna la solvencia suficiente para comprar una vivienda, tal vez sea mejor vivir de alquiler que entrar a engrosar el número de embargos que existe actualmente.
Si el consumidor ha elegido para vivir una casa que realmente le gusta, debe luchar por conseguir una hipoteca que se ajuste a la realidad del mercado. Debe visitar varios bancos hasta encontrar la mejor oferta hipotecaria, porque lo que se debe seguir eligiendo es el hogar en el que se quiere vivir, no la hipoteca.
